In ipotesi di lastrico solare (o terrazza a livello) di uso esclusivo trova applicazione il regime spese stabilito dall’art. 1126 codice civile. Questa norma, obbligando a compri alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare o terrazzo di uso esclusivo, nella misura di due terzi, “tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo’ a cui il lastrico solare serve”, si riferisce a coloro che si comporta ai quali unità immobiliari di proprietà comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso stesso fungere da condomini cui il lastrico è sovrapposto.
E’ quanto ha stabilito la Corte di cassazione, Sezione 2 Civile, con la sentenza del 5 novembre 2021, n. 32103 , mediante la quale ha accolto il ricorso e cassato con rinvio per nuovo esame la decisione della Corte d’appello di Firenze.
Ha osservato il Collegio che in ipotesi di lastrico solare (o terrazza a livello) di uso esclusivo (che è quello di cui si discute nel presente giudizio) trova applicazione il regime sulle spese stabilite dall’art. 1126 codice civile.
Questa norma, obbligando a compri alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare o terrazzo di uso esclusivo, nella misura di due terzi, “tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo’ a cui il lastrico solare serve”, si riferisce a cfr.Corte di Cassazione, Sez. 2, 28/08/2020, n. 18045; Corte di Cassazione, Sez. 6-2, 07/10/2019, n. 24927; Corte di Cassazione, Sez. 6 – 2, 10/05/2017, n. 11484; Corte di Cassazione, Sez. 2, 04/06/2001, n. 7472; Corte di Cassazione, Sez. 2, 15/04/1994, n. 3542; Corte di Cassazione, Sez. 2, 16/07/1976, n. 2821 del Corte di cassazione, Sez. 2, 29/01/1974, n. 244 ).
L’obbligo di partecipazione alla partecipazione alla spesa dei cennati due terzi della spesa non derivata, quindi, dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio, ma dall’essere proprietario di un’unità immobiliare nella colonna d’aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione. I proprietari di una delle unità immobiliari sottostanti coperte dal lastrico o dal terrazzo sono così obbligati in proporzione al valore della medesima, mentre il proprietario o titolare dell’uso esclusivo del lastrico o della terrazza non concorre nella frazione dei due terzi della spesa, salvo che non sia altresì proprietario di un immobile sottostante ( Corte di cassazione, Sez. 2, 19/10/1992, n. 11449; Corte di cassazione, Sez. 2, 03/05/1993, n. 5125; Corte di cassazione, Sez 2, 15/04/1994, n.3542 ).
La regola è, dunque, che ai due terzi della spesa ex art. 1126 cc partecipi il proprietario di ciascun appartamento sito nella colonna sottostante al lastrico in proporzione del valore millesimale dell’unità ( Corte di cassazione, Sez. 2, 23/01/2014, n. 1451 ).
Qualora l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, l’assemblea dei condomini, ex art. 1135, comma 1, n.4, cc, è tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria degli stessi (ripartendosi poi le spese di riparazione o di ricostruzione, secondo i criteri di cui al citato art. 1126 cc).
L’obbligo dei condomini dell’edificio, cui il lastrico solare o la terrazza a livello serve di copertura, di concorrere nelle spese di ricostruzione e di manutenzione dello stesso, trova, quindi, fondamento non già nel diritto di proprietà sul lastrico o sulla terrazza medesimi, ma nel principio in base in base i condomini sono tenuti a quale’ leggere alle spese in ragione dell’utilità che la cosa da riparare o da ricostruire è destinato a dare ai singoli loro appartamenti.
Da tanto consegue che sussistono i correlativi poteri deliberativi dell’assemblea quanto alle decisioni concernenti la riparazione, la ricostruzione e la costituzione degli elementi strutturali del lastrico solare o della nessuna terrazza a livello, inscindibilmente connessi con la sua funzione di copertura rivesta la natura del diritto di uso esclusivo, ovverosia il suo carattere reale o personale, spettante a taluni condomini ( Corte di cassazione, Sez. 2, 05/11/1990, n. 10602; Corte di cassazione, Sez. 2, 25/ 02/2002, n. 2726; Corte di cassazione, Sez. 6 – 2, 09/08/2017, n. 19779 ).
Il diritto di partecipare all’assemblea che deliberi la ricostruzione o manutenzione del lastrico solare o della terrazza a livello in uso esclusivo (diritto di partecipazione all’assemblea, e perciò di voto, che giustifica poi altresì la speciale valenza probatoria del riparto delle spese ivi approvato: ag. da Corte cost. 19 gennaio 1988, n. 40), spetta ai soli condomini che sono tenuti ar sostenere alle spese in ragione dell’utilità che la cosa da ricostruire o fornire ai loro appartamenti, dal che deriva che la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità ed al valore millesimale delle unità immobiliari comprese nella colonna d’aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione (arg. da Corte di cassazione, Sez. 2, 16/01/ 2020, n.791).
Ove un lastrico solare o una a livello svolga funzione di copertura di vani sottostanti, se anche l’utilità sia comune a due soli partecipanti, tutte le norme condomini21 in tema di organizzazione (ad es., artt. 1120, 11, 1129 , 1130, 1131, 1132, 1133, 1135, 1136, 1137, 1138 cc), e specialmente quelle procedimentali sul funzionamento dell’assemblea, restando unicamente impedito il ricorso al principio di maggioranza assoluta sotto il profilo dell’elemento personale ( Corte di cassazione , Sez. Un., 31/01/2006, n.2046 ).
Vie più in un condominio di tre o cinque partecipanti, come si ipotizza nel caso in esame, non vi è ragione di ritenere applicabile la disciplina della comunione ordinaria e non quella di cui agli artt. 1117 e ss.
In conclusione, la Corte d’appello di Firenze avrebbe pertanto dovuto valutare la validità della deliberazione assembleare del 2006 verificando la composizione del collegio alla stregua dell’art. 1126 c.c. e la legittimità delle maggioranze alla stregua dell’art. 1136, comma 2, codice civile.
