Se verbale, è soggetto all’obbligo di registrazione esclusivamente in caso di enunciazione in altri atti
Il comodato è il contratto con il quale una parte, detta comodante, consegna all’altra, detta comodatario, una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta, ma senza essere tenuta a pagare alcun corrispettivo (articolo 1803, comma 1, del codice civile).
Il comodato è un contratto essenzialmente gratuito (articolo 1803, comma 2, c.c.), ma è controverso se con la gratuità sia compatibile qualche beneficio a favore del comodante. Quando sia pattuita una controprestazione, di qualsiasi natura e forma, si realizzano gli estremi del contratto di locazione.
Tuttavia, l’accordo per un compenso a favore del comodante, che rimanga modestissimo, non è incompatibile con la volontà negoziale di comodare la cosa. In tal senso, la Corte di cassazione con sentenza 485/2003, secondo la quale il comodato rimane tale anche qualora siano posti a carico del comodatario degli oneri, purché gli stessi non siano tali da costituire una vera e propria controprestazione. Analogamente, la Cassazione, con sentenza 13920/2005, ha riconosciuto natura di comodato, e non di locazione, al contratto in cui viene posto un modus, a carico del comodatario, “purché esso non sia di consistenza tale da snaturare il rapporto, ponendosi come corrispettivo del godimento della cosa ed assumendo quindi la natura di una controprestazione”.
Nei casi dubbi, l’Agenzia delle Entrate, ai sensi dell’articolo 20 del Dpr 131/1986 (Testo unico dell’imposta di registro), applicherà l’imposta di registro secondo l’intrinseca natura e gli effetti giuridici dell’atto presentato alla registrazione, prescindendo dal titolo o dal nome attribuito dalle parti all’atto (cosiddetta irrilevanza del nomen juris).
Il comodato, essendo un prestito d’uso con l’obbligo di restituire la stessa cosa, ha per oggetto, di regola, solo cose inconsumabili e infungibili, ma è valido anche il comodato cosiddetto ad pompam, che ha per oggetto cose fungibili. Il comodato può quindi avere per oggetto le cose mobili o immobili, le universalità (come l’azienda) e i beni mobili registrati. Trattandosi di un contratto a titolo gratuito, le spese per la registrazione sono poste a carico del comodatario.
Il comodato, poiché non è compreso fra i contratti per i quali è richiesta la forma scritta, a pena di nullità, ai sensi dell’articolo 1350 codice civile, è a forma libera.
L’imposta di registro, in generale, colpisce tutti gli atti scritti a contenuto patrimoniale. Sono, invece, esclusi dal campo di applicazione dell’imposta i contratti verbali, ad eccezione di quelli espressamente previsti dall’articolo 3, comma 1, del citato Testo unico dell’imposta di registro. Per tutti gli altri contratti verbali la registrazione è prevista solo qualora le relative disposizioni siano enunciate in altri atti, ai sensi dell’articolo 22 del citato Testo unico.
In base all’articolo 5, comma 4, della parte prima della Tariffa allegata al Dpr 131/86, il contratto di comodato di beni immobili, in forma scritta, è soggetto a registrazione in termine fisso (venti giorni dalla data dell’atto), con l’applicazione dell’imposta di registro nella misura fissa di 168 euro. Come precisato dalla risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 14/E del 6 febbraio 2001, poiché nella norma non vi è alcun riferimento alla tipologia della forma, il contratto scritto è sottoposto all’obbligo della registrazione indipendentemente dalla specifica forma in cui è redatto (atto pubblico, scrittura privata autenticata o non autenticata).
L’articolo 3 della parte seconda della Tariffa citata prevede, per il comodato di beni mobili, redatto nella forma di scrittura privata non autenticata, la registrazione solo in caso d’uso, con l’applicazione dell’imposta di registro nella misura fissa di 168 euro. Qualora, invece, il comodato di beni mobili venga redatto in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata, come puntualizzato dalla menzionata risoluzione n. 14/2001, si applicherà la norma di carattere residuale dell’articolo 11 della parte prima della Tariffa, che prevede l’obbligo della registrazione anche per gli atti pubblici e le scritture private autenticate non aventi per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale: il comodato sarà soggetto all’obbligo della registrazione in termine fisso (venti giorni dalla data dell’atto) con l’applicazione dell’imposta nella misura fissa di 168 euro.
Per il contratto verbale di comodato, invece, l’articolo 3, comma 1, del Testo unico dell’imposta di registro, nell’elencare i contratti verbali da sottoporre a registrazione, non richiama il contratto di comodato. Pertanto, i contratti verbali di comodato, sia che abbiano per oggetto beni immobili che beni mobili, non sono soggetti all’obbligo della registrazione, tranne nell’ipotesi di enunciazione in altri atti. L’articolo 3, comma 2, infatti, rinvia al successivo articolo 22, in base al quale: “Se in un atto sono enunciate disposizioni contenute in atti scritti o contratti verbali non registrati e posti in essere fra le stesse parti intervenute nell’atto che contiene la enunciazione, l’imposta si applica anche alle disposizioni enunciate. Se l’atto enunciato era soggetto a registrazione in termine fisso è dovuta anche la pena pecuniaria…”.
Al riguardo, la già citata risoluzione 14/2001 richiama la sentenza n. 13 del 3 gennaio 1991 della Corte di cassazione, secondo la quale “nel sistema della legge di registro una convenzione verbale enunciata in un atto scritto costituisce oggetto d’imposta” e la sentenza n. 7 del 1999 della Corte costituzionale, che, riconoscendo la piena legittimità della tassazione degli atti enunciati in provvedimenti giurisdizionali, ha affermato: “se l’atto enunciato era soggetto ad imposta in termine fisso, le parti risultano inadempienti ad un loro preciso dovere fiscale; nonostante ciò la legge, come si è rilevato, consente loro di allegarlo o enunciarlo ugualmente ed al giudice di porlo alla base della propria decisione. Tale garanzia, peraltro, non può comportare la trasformazione in lecito di un comportamento illecito; per questo il legislatore delegato ha disposto che l’atto sia inviato all’ufficio del registro per essere sottoposto alla tassazione ed all’applicazione delle sanzioni per la ritardata registrazione. Se, invece, il provvedimento enunciato è soggetto a tassazione in caso d’uso, è proprio la sua allegazione in giudizio che, rappresentandone una forma d’uso, ne legittima la sottoposizione all’imposta di registro”.
In sintesi, i contratti verbali di comodato sono soggetti all’obbligo della registrazione esclusivamente nel caso di enunciazione in altri atti.
Va precisato, infine, che l’imposta di registro viene versata con modello F23, utilizzando il codice tributo 109T.
buonasera, sono comproprietario di un immobile non abitativo, il quale da sempre è “locato” a prezzo simbolico (circa 1/4 della rendita) ad una società di persone (di cui sono stato socio a seguito morte di mio padre per un paio di anni e di cui in seguito ho ceduto le quote).
Ora, non avendo mai percepito effettivamente nessun introito, avrei pensato a di trasformare questa locazione in comodato d’uso gratuito (risparmieri dei bei quattrini di Irpef). Magari a partire dall’anno di imposta 2013.
Non ho mai firmato alcun contratto, (ma forse potrebbe derivare dalla successione)e non credo sia mai stato registrato èpossibile? L’abbiamo sempre inserito nelle dichiarazione dei redditi, chi come attivo e chi come passivo.
1) domanda – potrei ora registrare il comodato con un atto datato 2013 in modo di beneficiare del mancato pagamento dell’irpef già per questa annualità? con quali costi (168x 2.4 + eventuali interessi)
2) domanda – in caso di mancata registrazione del contratto di affitto, potrebbero farmi pagare delle sanzioni ora se registro il comodato a partire dal 2013
3) domanda – potrei non registrare il comodato asserendo che trattasi di accordo verbale, ma in caso di controllo IRPEF che documentazione dovrei produrre per dimostrare che il contratto è variato rispetto al 2012?
Grazie mille
Graziano
Ritengo sia necessario recarsi presso l’Agenzia delle Entrate per verificare se sull’immobile in oggetto vi sia in corso un qualsiasi contratto di locazione registrato, in quanto potrebbe aver provveduto all’adempimento l’inquilino.
Chiarito questo passaggio si possono avere 3 situazioni:
1) contratto di locazione ancora attivo nel 2013:
bisogna dichiararne il reddito nel modello Unico 2013 in scadenza in questi giorni.
2) contratto di locazione non attivo nel 2013 ( perchè scaduto prima o altre motivazioni ):
nulla da dichiarare in Unico – registrare nel 2014 il contratto di comodato da stipulare
3) nessun contratto di locazione mai registrato : regolarizzare con contratto registrato ( comodato o altro ).
In ogni caso è opportuno che l’inquilino occupi l’immobile con contratto registrato ( sia locazione o comodato ) in maniera tale da poter eccepire ai terzi la mancata disponibilità dell’immobile da parte del proprietario.
Egr. dott. Pidalà,
abito in un immobile di proprietà di mio padre e dei miei zii, nel quale ho anche la residenza. Al trasferimento di due anni fa, dati i vincoli di parentela, abbiamo di fatto stipulato un accordo verbale di comodato gratuito. Adesso vorremmo stipulare e registrare un contratto scritto sempre di comodato ex novo (per regolarizzare maggiormente la situazione). Secondo lei incorriamo nella sanzione per mancata registrazione (cambio di residenza due anni fa e stipula scrittta solo ad oggi)?
La ringrazio e le porgo cortesi saluti.
Potete redigere e stipulare ora un contratto di comodato gratuito senza incorrere in alcuna sanzione per il passato.
Perfetto, la ringrazio per la solerte e cortese risposta.
PS complimenti per l’analisi sul contratto di comodato gratuito per immobili, è la più completa e puntuale che sia riuscito a trovare.
Salve dott.Pidalà,le spiego la mia situazione…..Dovrei intraprendere un’attività di centro doposcuola presso un’abitazione privata,il tutto in maniera regolare con partita Iva,registrazione alla camera di commercio ecc…ecc…!il locale che vorrei utilizzare è di un mio amico intimo con il quale non ho bisogno di altre rassicurazioni oltre la nostra amicizia….la mia domanda è….devo obbligatoriamente registrare il contratto di comodato d’uso gratuito o posso anche asserire in caso di eventuali controlli che con il proprietario abbiamo effettuato un contratto verbale di locazione?In ogni caso io devo fare le volture di tutte le utenze(luce,gas,acqua)….grazie mille per il suo articolo esaustivo in ogni parte!!!!
Nel suo caso è mia personale opinione che sia necessario stipulare un contratto di locazione anche di importo minimo.
Avrei stipulato eventualmente contratto di comodato, registrato, solo se l’immobile fosse stato di proprietà di un mio parente in linea retta.
Egregio Dott.Pidala’ le volevo esporre la mia situazione:
A seguito della mia separazione legale ,avendo necessita’ di un alloggio ho proposta ad una inquilina che occupava un immobile di mia proprietà’,regolarmente affittato e con contratto registrato,di chiudere il contratto e condividere l’alloggio in coabitazione.
Effettuata la registrazione di chiusura contratto non ho effettuato nessun altro atto.
Domande
1)verbalmente abbiamo sempre parlato di ospitalità’ o comodato d’uso gratuito e coabitazione;secondo Lei cosa mi consiglia di fare per non incorrere in eventuali contestazioni di natura fiscale e sanzionatoria?
2) con la nuova Tassa sui rifiuti ho dichiarato L’anno scorso anche la presenza della Signora e di suo figlio in quanto una quota della tariffa e’ data dal numero degli occupanti e questa variazione ha provocato la segnalazione e conseguente richiesta di canone Rai( faccio presente che madre e figlio hanno la residenza su questo alloggio sin dal momento del primo contratto di affitto ).
3) preciso che la chiusura del contratto sopra menzionato risale al 2009 e che da quel periodo parte la coabitazione.
Sperando di essere stato chiaro e nel ringraziarla immensamente resto a disposizione per ogni eventuale chiarimento
Grazie di nuovo
Nel suo caso motivi di opportunità mi fanno propendere per la registrazione di un contratto di comodato gratuito a sua tutela.
Tale assunto sarebbe maggiormente avvalorato dalla sua residenza anagrafica presso l’immobile di sua proprietà in coabitazione con la signora e il suo figlio.
Potrei quindi redigere un comodato d’uso gratuito in forma scritta e registrarlo entro 20 giorni.
Nel caso invece che volessi dichiarare la situazione sin dal 2009 (contratto con data del 2009) a quali sanzioni andrei incontro essendo il canone annuale pari a zero??
Le confesso che mi è’ difficile trovare info sulla coabitazione e/o ospitalità’ gratuita per periodi così lunghi
Le rinnovo un sentito ringraziamento e apprezzamento per le sue risposte
Registri ora un contratto di comodato con decorrenza entro i termini di registrazione del contratto.
egr. dott. Pidalà vorrei sottoporle il seguente quesito:
mia moglie, proprietaria di due immobili in Roma ha stipulato con i ns due figli altrettanti contratti di comodato d’uso gratuito a tempo indeterminato per detti appartamenti già da tempo da loro adibiti ad abitazione .
La registrazione nel 2010 e 2011 rispettivamente avvenne x euro 168,00 ciascuno in modo non idoneo con indicazione del codice 111T su indicazione del ns comm.sta anziché 109T e la registrazione non e’ avvenuta secondo i canoni e non solo tale tributo e’ stato versato ogni anno fino al 2013 quando mi sono reso conto dell ‘errore. Ho richiesto il rimborso all.ag.Entrate per gli importi pagati in più. ora le chiedo: è possibile che l’ag. renda nulli tali contratti e applichi quali sanzioni in merito. Le preciso che da quest’anno i contratti di comodato sono stati sostituiti da cessioni diritto di abitazione Grazie